L’Agenzia delle entrate affronta l’inapplicabilità della modifica normativa che estende a due anni il termine di rivendita dell’abitazione agevolata (ex comma 4-bis, Nota II-bis, TUR) al riacquisto di una nuova “prima casa” ai fini del credito d’imposta (Agenzia delle entrate, risposta 26 novembre 2025, n. 297).
Nel caso di specie, l’Istante, dopo aver acquistato nel 2014 e venduto nel novembre 2024 una “prima casa”, intende acquistarne una nuova usufruendo del credito d’imposta (articolo 7, L. n. 448/1998). Il dubbio è se le modifiche introdotte dalla L. n. 207/2024, che hanno esteso i termini per la rivendita, si applichino anche al riacquisto agevolato. L’Istante, pertanto, chiede se il termine entro cui effettuare il riacquisto agevolato, nell’ipotesi in cui la vendita preceda il nuovo acquisto, sia esteso da uno a due anni ai fini del credito d’imposta
L’agevolazione “prima casa” è disciplinata dalla Nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR. Tale articolo prevede l’applicazione dell’imposta di registro con aliquota ridotta al 2% per atti traslativi di proprietà di case di abitazione (diverse da A/1, A/8, A/9) se si verificano precise condizioni:
- l’immobile è ubicato nel comune di residenza o dove l’acquirente la stabilisca entro diciotto mesi;
- nell’atto di acquisto si dichiara di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti su altra abitazione nel territorio del comune di acquisto;
- nell’atto di acquisto si dichiara di non essere titolare, neppure per quote, su tutto il territorio nazionale, di diritti su altra abitazione acquistata con le agevolazioni in esame.
Il comma 4-bis della Nota II-bis, modificato dall’articolo 1, comma 116, Legge di bilancio 2025, ha innovato la disciplina. Esso consente l’applicazione dell’aliquota del 2% anche se il contribuente non soddisfa il requisito c) (possesso di altra casa agevolata), a condizione che l’immobile pre-posseduto sia alienato entro due anni dalla data del nuovo atto di acquisto agevolato. Questa modifica ha elevato il termine per rivendere l’abitazione pre-posseduta da uno a due anni, al fine di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione. Tale nuovo termine è applicabile anche agli acquisti per i quali il termine di un anno era ancora pendente al 31 dicembre 2024.
Il diritto al credito d’imposta è regolato dall’articolo 7, comma 1, della Legge n. 448/1998. Tale norma stabilisce che il credito è attribuito ai contribuenti che provvedono ad acquisire, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata, un’altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni “prima casa”. Il credito è fino a concorrenza dell’imposta corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato, e non può essere superiore all’imposta dovuta per il nuovo acquisto agevolato. La norma fissa dunque in un anno il termine per il riacquisto.
A seguito dell’introduzione del comma 4-bis (ad opera della Legge n. 208/2015), la circolare 12/E/2016 dell’Agenzia ha già chiarito che il credito d’imposta spetta anche se il contribuente procede all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile pre-posseduto. La risposta n. 197/ 2025 ha poi precisato che il maggior termine di due anni per la rivendita dell’abitazione agevolata pre-posseduta non pregiudica il diritto al credito d’imposta per il nuovo acquisto, purché l’immobile venga alienato entro due anni dal nuovo acquisto.
L’Agenzia, dunque, chiarisce che la modifica normativa introdotta dalla Legge di bilancio 2025 ha innovato il termine per la rivendita postuma di cui al comma 4-bis della Nota II-bis. Tale modifica non riguarda la formulazione dell’articolo 7 della Legge n. 448/1998. L’articolo 7 continua a prevedere l’attribuzione di un credito d’imposta per l’acquisizione di un’altra casa di abitazione entro il termine di un anno dall’alienazione della precedente “prima casa”. Di conseguenza, non è possibile estendere il termine biennale per la rivendita postuma anche al riacquisto della “prima casa” ex articolo 7 della Legge n. 448/1998.
La natura agevolativa della disciplina “prima casa” non consente un’applicazione analogica, né una interpretazione estensiva della stessa. Le norme fiscali di agevolazione sono, infatti, di “stretta interpretazione,” applicabili solo a casi riconducibili al loro significato letterale. Per tali considerazioni, non è ritenuta possibile una estensione simmetrica del termine (di due anni) previsto per la vendita postuma (ex comma 4-bis) alle ipotesi di riacquisto previste dall’articolo 7, comma 1, della Legge n. 448/1998 ai fini del credito d’imposta.
